投资物业不得不明白的四个问题

投资物业不得不明白的四个问题

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NO1:现在这个时候还能买房吗?

 

笔者2008年的时候,曾经看空楼市,卖出物业。后来证明是极大的错误。还好2009年3月楼市回暖之初,自己感觉情况不妙,空翻多又买了回来。不然,个人资产损失惨重。

 

我用自己亲历的错误告诉大家:轻易看空楼市、一味观望,是巨大的错误。如果是自住买房,任何时候都可以买。因为你的青春经不起天长地久的等待。也许在未来的某一年,房价不再上涨,开始下跌,而你已经老了。

 

如果你是自住,但并不急着结婚生子,可以等待一下。这时候,你就可以考虑买进的时点。

 

千万不要认为房产没有周期。在房价上升的这些年里,也出现过调整的年份。比如2005年、2008年、2010年。这几次调整,除了2008年金融危机外,都是政府主动出政策压制。基本上每次都让房价止涨回调。如果能够踩在节拍上,等房价回调的时候买进,就能够创造更高的投资回报率。

 

如果是投资,我不认为现在是很好的时点。雪球网友大部分都是价值投资的信徒,人弃我取,才是最佳投资策略。如果只是买进,希望有人在更好地价位接盘,那就需要时间去消化成本。不过,部分品种的物业依然有投资价值。比如市中心的豪宅、别墅物业、学区房,宜涨难跌,保值增值的前景依然看好。

 

NO2:那些物业未来能保值增值?

 

如上所说,市中心豪宅、别墅、学区房未来依然坚挺。对于手头资金不差钱的人来说,这类物业是最好的投资。

 

这个其实道理也很简单。别墅、豪宅这类物业跟刚需没关系,就是有钱人的游戏。有钱人关心的是生活品质、面子、圈子,所以在他们之间转手的房屋,价值肯定高高在上。未来这类物业会跟刚需盘拉开价格差距。

 

学区房则是中国特色。在美国,租房也可以上辖区学校。而国内优质教育资源极其有限,买房才能入户,入户才能在学区上学。笔者就遇到过为了孩子上学,卖掉三套房买笔者学区房的家庭买主。

 

优质学区资源的房屋,几乎是现在每个家庭的刚需。在同一区域,学区房价格可以比非学区房高出30%,甚至50%或更高。

 

NO3:哪些物业不能买?

 

商铺、写字楼、酒店式公寓则是笔者最不推荐买的物业。不推荐并不意味着它们会下跌,只是说相对而言,投资回报不高。

 

先说说商铺

 

笔者前不久在小区楼下转悠,跟中介聊楼下商铺的租金,这些临街商铺是小区配套商铺,6米挑高,最小57平米的商铺,年租金十几万,100平米的租金二十几万,按照方式开发商销售均价7.2万/平米,57平米年租金15万估计,忽略税费,年投资回报大概只有可怜的3.6%,还不如长期国债。从投资回报来讲,像南京这样的房价最贵的二线城市,已经不适合投资商铺。

 

当然,商铺有几种类型,一种是如上所述小区的配套商铺,一种是商业综合体的商铺,还有一种是老城区的住家店。不同的选择回报也不一样,个人觉得跟着专业KFS的商业综合体投资回报会好一些。

 

写字楼

 

写字楼物业交易税费太高,租金也得看地段,个人投资者就别凑热闹买啦!

 

酒店式公寓

 

酒店式公寓就有意思了,市面上有40年、50年、65年、70年的土地性质的公寓。笔者觉得,只有70年的酒店式公寓可以选选。其他年限的公寓直接PASS。

 

首先,40年、50年产权的都是商业用地,开发商少交了税,还把它做成住宅项目来开发,实在可恶。美其名曰:不限购不限贷。实际上就是告诉你:我们是商业住宅,不能落户,不能公积金贷款,快来买啊!

 

40年、50年产权的商业住宅,不能落户,不能公积金贷款,商住水电。国家调控政策调控的是住宅市场,商业这块压根没关系。投资者买这类物业没有任何意义。

 

65年产权的公寓,可以落户,是民用水电,打的是政策擦边球,但万一哪一天政府一拍脑袋,取消了65年的落户权,那就糗大了。所以也不建议买来居住。

 

70年产权的酒店式公寓待遇跟住宅是一样的。但是酒店式公寓这类物业的特征就决定了:1、它是过渡物业,以后家庭成员多了肯定要换房 2、它一般用于投资出租,房价上涨空间有限。

 

酒店式公寓的投资回报大大低于住宅。举南京市中心朗诗熙园的例子,2003年底开盘的时候,酒店式公寓精装修8000多,比毛坯住宅高出1000多,现在住宅二手报价在2.8~3.2万,而酒店式公寓报价大概在2~2.3万,加上住宅基本都是大户型,无论从投资金额还是回报倍数,酒店式公寓都完败。

 

风水不好或有瑕疵的房子

 

笔者之前说过,曾经在拍卖行拍过有瑕疵的房子。虽然物业4年多后两证办好,价格增长了一倍,但持有这类物业内心的煎熬则大很多。但实际上这几年周边的物业也差不多上涨了一倍。很多稀缺资源的楼盘,上涨幅度更大。

 

笔者用残酷的事实告诉各位:有瑕疵的房子尽量不要买。楼市不是股市,股价可以望风而动,一个消息股价就暴涨,不管这个消息最后能不能达成。楼市是实体,很多事情并不是自己能决定的,需要各方协调。对于投资人来说,这种风险太大。因为这种有瑕疵、有硬伤的房子很难沽售,即便沽售出去,价格也大打折扣。

 

风水也很关键。笔者有段时间着迷于研究易经,经常去银行、楼盘听风水讲座。所以看风水也是我买楼时特别在意的。比如买楼不要买高架盘,就是说的声煞,噪音对人身心的影响;再比如进门不能看到厕所,因为厕所有污浊之气,久而久之,会影响到你的心境。

 

实际上,易经、风水也不完全是迷信,而是在讲述人与自然和谐相处的道理。尊重自然、顺应自然,人的身心自然也舒服。如果环境糟糕,自然对人的心境有影响,对事业发展、家庭生活、财运都有影响。笔者观察过网上公开的巴菲特的办公室,虽然简朴,但风水极佳。笔者的书房也参考了巴老的书房设计。

 

PS:

 

顺便说一句,《易经》实际上有两个分支,一个分支是算命,一个分支是哲学。我更喜欢哲学。《易经》其实早就讲明白了股市的道理:熊市末期,潜龙,勿用;跌不动了,开始空转多,见龙在田,利见大人;市场人气重新聚集,或跃在渊;市场躁动活跃,冲到6000点,飞龙在天,利见大人。市场进入最后的疯狂,则亢龙有悔,熊市将近。

 

所以低买高卖,学会在什么时间买,什么时间卖,才是投资的学问。

 

NO4:资金有限能买什么物业?

 

住宅,住宅,还是住宅。但是资金有限的投资人,最好选择如下类别的住宅:

 

类型一:度假物业

 

大前研一在《M型社会》里讲过,日本城市越来越多的家庭在市中心租房子上班,周末开车去自己郊区的大房子度周末。这样可以节省不少的开支成本,生活也会非常愉快。

 

笔者很认同这样的观点。考虑到中国的国情,我更建议已经在市区有套小房子的人,选择在远郊买套大房子,物业类型最好是低密度的花园洋房,成本比别墅低不少,舒适度也不差。平时在市中心上班,周末了一家人放松心情去度假。

 

说白了,投资物业,实际上就是投资未来人们的生活居住方式。

 

类型二:科技附加值物业

 

这类物业做得最好的在南京,是朗诗置业。笔者的朋友,只要买了朗诗的,都成为了朗诗的忠实粉丝,在各个社交场合宣传朗诗。这就是强大的口碑效应。

 

在南京同一地段,朗诗的物业必然要比其他物业卖得贵一点。贵在哪里?就是它的科技附加值,使它实现了差异化竞争。这些附加值让人的居住舒适度更高,感觉更好。据说朗诗的新风系统的管道,整个楼都是连成一体的,一个地方破损就得全部更换。曾经就有朗诗业主装修一不小心,把管道弄破了一个口子。结果赔了几万块更新管道。

 

所以笔者建议,放弃地段的束缚,投资这类物业。因为在市中心,这类科技附加值的物业价格高高在上,你买不起,但如果在相对远的地段,这类物业的总价相对要低,随着未来城市交通轨道化,地段这一问题会逐渐弱化,这类物业将持续受到市场追捧。

来源:网络    整理:老六工作室        配图:老六@goldsix